Les cuento lo que vengo siguiendo hace meses desde este rincón de vitivinicultura y campo, porque aunque el tema parezca netamente urbano, lo que pase con los alquileres en Buenos Aires termina condicionando a buena parte de la población que consume lo que producimos en el interior: un trabajador que paga menos por su techo dispone de más margen para llenar la heladera y, de rebote, también para llevarse un buen Malbec a la mesa. Dicho esto, vamos a lo concreto: en agosto los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires subieron 1,5%, una cifra que quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo mes y que, además, representa el menor incremento mensual del año.

Si miramos el acumulado de 2026, la suba de los alquileres alcanza el 19,2%, contra una inflación general estimada en 21,5%, lo que equivale a una baja real del 2,3%. En los últimos doce meses, el alza llega al 29,9%, un número todavía alto pero que muestra una desaceleración respecto de lo que veníamos soportando. Los valores promedio que releva el portal inmobiliario Zonaprop pintan así: un monoambiente cuesta 771.871 pesos por mes, un dos ambientes se ubica en 886.527 pesos y un tres ambientes trepa hasta 1.196.413 pesos.

De Puerto Madero a Lugano: el mapa de las brechas

• Puerto Madero es la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos mensuales.
• Le siguen Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos.
• En el otro extremo, Lugano ofrece el precio más bajo: 654.776 pesos por mes.
• Después se ubican Nueva Pompeya (700.324) y Parque Avellaneda (720.780).

Las diferencias entre barrios no son un dato menor, porque terminan definiendo a qué distancia del centro puede vivir una familia tipo con un solo ingreso y, al mismo tiempo, cuánto le queda libre para otras decisiones de consumo, desde la cuota del colegio hasta esa botella extra que alguno se quiere dar el gusto un domingo. Por eso, cuando uno escucha que la media porteña es de 886.527 pesos, conviene tomar el dato con pinzas: en algunos barrios esa plata alcanza y sobra, mientras que en otros directamente no alcanza para entrar a un ascensor.

En la variación interanual aparecen movimientos llamativos: los barrios con mayores aumentos fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), todos en zonas donde históricamente el precio era más bajo y donde parece estar dándose un proceso de reacomodamiento. En el otro rincón, los que menos subieron en el último año son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). Llama la atención el caso de Puerto Madero: después de años de subas siderales, parece haber tocado un techo y casi no se mueve.

Más oferta, pero la rentabilidad sigue ajustada

La oferta disponible creció 0,6% en agosto, según el mismo relevamiento, y el volumen de departamentos ofrecidos para alquiler tradicional es actualmente 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de quiebre fue enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, en buena medida por el cambio en la normativa que modificó las reglas de juego para los contratos. Más oferta, en teoría, debería presionar los precios a la baja, aunque todavía no se ve un derrumbe real en los valores.

Para quienes evalúan comprar una propiedad con el objetivo de alquilarla, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, hacen falta 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo que es 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera el ranking con una rentabilidad del 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, una diferencia que habla a las claras de cómo cambian las reglas según la geografía. Mientras tanto, en el mercado de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en igual mes del año anterior, aunque solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos menos que en junio de 2025.

Y acá viene, como siempre, el apartado que me toca más de cerca y que nunca puede faltar en estas líneas: lo que el Estado todavía no resolvió. Porque si los alquileres subieron menos que la inflación en el acumulado del año, eso no significa que el problema esté superado, sino que durante mucho tiempo los incrementos venían corriendo muy por encima del índice general de precios y hoy apenas se acomodan. No hay todavía una política sostenida que ordene el mercado de manera estable, que garantice contratos en pesos con reglas claras ni que termine con la incertidumbre judicial que termina pagando, como siempre, el eslabón más débil de la cadena. Por ahora, la pulseada sigue abierta: este agosto los inquilinos festejan una diferencia de 2,3 puntos, pero pocos se animan a cantar victoria.