La viña no se mueve: la ciudad cambia de forma mientras la chacra espera

El cielo está gris, cargado, con esa humedad que se pega a la vid y le pesa sobre los racimos todavía verdes, y mientras camino entre las hileras pienso en lo que cuenta el último informe de Mirando.ai: en casi un siglo, la superficie mediana de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 102 metros cuadrados a 46. Es una caída del 55%, y no se trata de un dato aislado ni de una moda pasajera, sino del resultado de décadas de decisiones sobre cómo se construye, qué se ofrece y a qué precio se vende en la principal urbe del país. Esa transformación, que el relevamiento reconstruye a partir de 53.424 avisos activos, tiene la misma lógica con la que uno lee una campaña agrícola: de la hilera a la góndola, todo cambia cuando se modifica el tamaño de la unidad básica, en este caso el metro cuadrado, y con él se reordena la oferta entera.

Menos metros, menos ambientes, otra relación con el precio

El informe de la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai ordena los avisos por año de construcción y permite comparar qué características tienen las viviendas según la década en que fueron edificadas. La fotografía general es contundente: la superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 es de 46 metros cuadrados, mientras que en la década de 1930 llegaba a 102. La diferencia, 56 metros, equivale a un departamento de dos ambientes extra o, visto desde otro ángulo, a la pérdida de más de la mitad del espacio de cada unidad. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese recorte: de cuatro en los años treinta a dos en la actualidad, con una relación entre metros y ambientes que se mantuvo estable, entre 20 y 26 metros por ambiente, a lo largo de todo el período analizado.

La composición por tamaño termina de completar el cuadro. Los monoambientes, prácticamente inexistentes en la oferta de los años treinta, cuando representaban apenas el 1,9% de los avisos, saltaron al 35% entre los departamentos construidos en la década de 2020. En paralelo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2% al 9,4%. Es un giro de más de medio siglo, con una etapa intermedia en la que las construcciones de las décadas de 1970 a 2000 ofrecieron medianas de entre 60 y 62 metros, y un retroceso posterior que se profundiza desde 2010.

Las cocheras se separan del precio

Otro de los cambios visibles en el relevamiento es la forma en que las cocheras se ofrecen al comprador. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos las incluía dentro del valor de venta publicado. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9%, una caída de más de 27 puntos porcentuales. Al mismo tiempo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%, lo que muestra un desplazamiento de la cochera desde el paquete cerrado hacia un adicional que el comprador debe negociar aparte. En un mercado donde cada metro cuadrado cuenta, esa distinción ya no es un detalle menor: redefine qué entra y qué queda afuera del precio que se publica.

Cómo varía el achicamiento según el barrio

La reducción de la superficie no se repartió de manera pareja entre los barrios porteños. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de una mediana de 90 metros cuadrados a 45, una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En el otro extremo, algunos barrios del oeste y noroeste de la ciudad mostraron variaciones mucho más moderadas: en Villa Devoto la caída fue del 6%, en Villa del Parque del 8,5% y en Villa Urquiza del 9,6%. El contraste es claro: los barrios donde históricamente convivieron construcciones de mayor porte con oferta más reciente muestran la mayor transformación, mientras que las zonas con predominio de casas y tipologías bajas preservan mejor sus superficies originales.

Cuando uno mira este mapa en paralelo con el calendario de la viña, aparece una coincidencia que vale la pena marcar: la oferta inmobiliaria porteña cambió de la misma manera que cambia el sistema productivo frente al clima, achicando unidades, diversificando formatos y dejando afuera del precio algunos componentes que antes se daban por incluidos. En Recoleta, en Palermo o en Monserrat, las cocheras se ofrecen por separado como en muchas fincas se ofrece la uva a granel mientras el mosto se reserva para otra etapa. La pregunta que queda abierta, y que el relevamiento no resuelve, es cuánto de ese achicamiento responde a decisiones de mercado y cuánto a regulaciones que el Estado todavía no terminó de definir para los nuevos emprendimientos, desde los metros cuadrados mínimos hasta la obligatoriedad de incluir cocheras en el precio de venta.

“Los monoambientes, prácticamente inexistentes en la oferta de los años treinta, cuando representaban apenas el 1,9% de los avisos, saltaron al 35% entre los departamentos construidos en la década de 2020.”Informe de Mirando.ai sobre avisos de venta en CABA

Lo que el Estado todavía no resolvió, y aquí el tema deja de ser inmobiliario para volverse estructural, es bajo qué reglas se seguirá construyendo en una ciudad donde el departamento promedio ya perdió la mitad de su superficie. Mientras las parrales de la zona esperan la próxima poda, los desarrollistas porteños ya están adaptando sus proyectos a un mercado que pide menos metros, menos ambientes y más componentes por separado, y las generaciones que compran hoy heredan, sin haberlo elegido, un formato de vivienda que nada tiene que ver con el de sus abuelos. Esa es, a mi entender, la verdadera transformación que describe el informe: no se trata sólo de cuántos metros cuadrados se ofertan, sino de qué tipo de ciudad se está negociando de la hilera a la góndola, en cada uno de los 53.424 avisos relevados.