Cuando uno se acerca a una inmobiliaria porteña con un departamento bajo el brazo y la idea de venderlo, lo primero que suele escuchar es que el mercado está movido, que hay consultas, que la plata está cara. Lo segundo, ya con el café servido y la carpeta abierta, es la pregunta del millón: cuánto queda efectivamente después de pagar todo lo que hay que pagar. Y ahí, en ese cálculo que muchas veces se hace en una servilleta, todavía sobreviven varios rubros que el vendedor o el comprador deben contemplar, más allá de la reciente eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular para las ventas ocasionales del patrimonio personal.

Me detengo en este punto porque la confusión es frecuente y termina golpeando el bolsillo: la quita de esos dos tributos no significa que la operación quede liberada de impuestos, sino que se modificaron los componentes que pesan sobre el precio final. Quien vende una propiedad que tenía en su patrimonio, adquirida antes de enero de 2018, dejó de pagar el 1,5% del ITI; quien la había comprado después, dejó de pagar el 15% sobre la ganancia con índice de ajuste. En ambos casos, la medida alcanza a personas físicas que venden de manera ocasional, incluso cuando se trata de una segunda unidad destinada a inversión.

Lo que sigue costando: comisiones, escribano y Sellos

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes intervinientes en la operación.
• Honorarios del escribano: se calculan sobre el valor del inmueble y corren por cuenta del comprador, aunque pueden negociarse distintos arreglos según la jurisdicción y el monto de la operación.
• Impuesto de Sellos en CABA: la alícuota general es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor cercano a los 220.000.000 de pesos; superado ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente.
• Gastos de crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, que se suman cuando la compra se financia con un préstamo.

La aclaración corresponde a quien conoce el paño desde adentro: Gastón, CEO de la desarrolladora Spazios, me explicó con paciencia de taller —de esos desarrolladores que todavía se toman un rato para explicar las cosas— que el esquema cambia cuando la propiedad se cruza la General Paz. En la provincia de Buenos Aires, la alícuota de Sellos ronda el 2% y, según su lectura, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, algo que no ocurre de la misma manera en la Ciudad. Por eso, insistió, ubicación y valor del inmueble son las dos variables que más modifican el presupuesto final de una operación.

“La exención del impuesto cedular comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión. Las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general de Ganancias.”Gastón Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios

Pongamos un número redondo para que se entienda la diferencia, aunque sea en dólares billete, que es como se sigue hablando en muchas operaciones de la Ciudad: si alguien vende una propiedad a US$100.000 que había comprado antes de 2018, ya no debe pagar los US$1.500 que representaba el ITI eliminado a mediados de 2024. Esa plata queda en el bolsillo del vendedor. Sin embargo, si la operación se canaliza a través de una inmobiliaria, ese mismo vendedor verá reducida su bolsillo final entre US$3.000 y US$4.000 por la comisión, mientras que del otro lado de la mesa el comprador sumará a su presupuesto los honorarios del escribano, el Sellos correspondiente y, si saca un crédito, los costos propios del banco.

Y aquí aparece el punto que, como reportero de esta sección, no puedo dejar de marcar con mi mejor letra: la discusión sobre qué gastos asume cada parte sigue sin tener una respuesta uniforme en todo el país. Cada operación se negocia caso por caso, cada escribano tiene su arancel, cada inmobiliaria negocia su porcentaje, y el Estado —que decidió aliviar la carga tributaria del vendedor— todavía no resolvió una cuestión de fondo que atraviesa cualquier compraventa: la transparencia en los costos que van de la hilera a la góndola, o dicho con palabras más criollas, desde que uno pone el cartel de «se vende» hasta que firma la escritura. Mientras esa cuenta clara no exista, el bolsillo seguirá siendo una cuestión de geometría variable, y no de matemáticas razonables.