Una mañana cualquiera, con el aire todavía fresco después de la última sudestada y los viñedos mendocinos todavía goteando rocío sobre las hojas más nuevas, me cruzo en la redacción con un dato que llama la atención y que tiene más relevancia de la que parece a simple vista: al menos nueve bancos argentinos ya otorgan créditos hipotecarios UVA directamente a personas que facturan como monotributistas, sin necesidad de que tengan, además, un sueldo en relación de dependencia que respalde la solicitud. Se trata, en la práctica, de una puerta que hasta hace poco estaba cerrada para un universo enorme de trabajadores que veían cómo la oferta de financiación en pesos ajustados por inflación les pasaba por al lado.

La lógica de estos préstamos se mantiene: el capital se devuelve en cuotas mensuales denominadas en pesos, pero el monto adeudado se actualiza por la Unidad de Valor Adquisitivo, un indicador que sigue de cerca la evolución del índice de precios al consumidor. En un escenario de inflación todavía elevada, esa dinámica vuelve inevitable mirar con lupa la tasa de interés, el plazo y, sobre todo, la relación entre la cuota y los ingresos reales del solicitante.

Montos, plazos y coberturas: el mapa banco por banco

• Banco Hipotecario: hasta USD 170.000, a 15 años, con financiación del 80% de la tasación.
• Banco Ciudad: hasta USD 248.000 para primera vivienda (USD 70.000 en otros casos), a 25 años, cubriendo el 70%.
• Brubank: alrededor de USD 216.000, a hasta 30 años, con cobertura del 70% en primera vivienda y 60% en segunda.
• Banco Nación: monto similar a Brubank, hasta 30 años, con cobertura del 75%.
• Macro: sin tope de monto, a 20 años, financiando entre el 60% y el 90% según la edad y el valor del inmueble.
• BBVA: sin tope, financiando el 80% hasta 30 años.
• Credicoop: hasta USD 141.000 a 20 años, con 70% en primera vivienda y 50% en segunda.
• Banco del Sol: sin tope, cubriendo el 80% o el 70% según el caso, a 20 años.
• Comafi: hasta USD 246.000 a 20 años, con financiación del 75%.

La variable que más mueve la cuota: dónde se cobra el sueldo

El segundo eje del relevamiento es la tasa de interés, y el dato más repetido me lo subraya un viejo viñatero de San Martín, Tomás, al que suelo consultarle cuando un número no me cierra: lo barato siempre se cocina del otro lado del mostrador. La lógica que repiten los bancos es la misma: quienes acreditan sus haberes en la entidad acceden a tasas sensiblemente más bajas. Para los monotributistas que cobran allí, el rango va del 6,7% que ofrece Nación hasta el 12% que figura como techo en Brubank. Credicoop se anota la tasa más baja del relevamiento, con 7,5% con acreditación de haberes y 9% sin ella.

Para los monotributistas que no tienen sueldo en relación de dependencia y, por lo tanto, no pueden acreditar haberes en ningún banco, el escenario cambia: la tasa puede trepar hasta el 15% en algunos casos, lo que eleva de manera significativa el costo financiero total y, sobre todo, el riesgo frente a eventuales saltos del índice UVA. En este punto, la mayoría de las entidades fija que la cuota inicial no supere el 25% del ingreso mensual declarado, mientras que el Banco Hipotecario es más estricto y baja ese tope al 20%.

La vía indirecta: Galicia y Santander, con sueldo como ancla

Hay además una segunda vía que conviene no perder de vista, y que funciona como puente para quienes facturan como monotributistas pero cuentan con un ingreso principal en relación de dependencia. Galicia y Santander exigen que el titular tenga sueldo en blanco, pero admiten sumar la facturación del monotributo para completar el ingreso requerido. Ambas financian el 70% del valor de la propiedad a hasta 20 años y aplican tasas del 9,5% con acreditación de sueldo, un punto intermedio dentro del menú general.

La línea que falta completar y lo que el Estado todavía no resolvió

El relevamiento menciona que tres bancos, Hipotecario, Nación y Credicoop, ofrecen además una línea específica para construcción, un dato que puede resultar clave para quien ya tiene terreno y piensa levantar la casa de la hilera a la góndola, es decir, desde el primer ladrillo hasta la entrega de llaves. Sin embargo, el tramo final de esa información no aparece desarrollado en el material que consulté, por lo que prefiero no explayarme sobre condiciones que no puedo precisar y dejarlo como una puerta que el lector interesado deberá abrir con su propio banco.

Quedan, de todos modos, dos asignaturas pendientes que el Estado todavía no resolvió y que pesan sobre la decisión final. Por un lado, la regulación UVA sigue sin incorporar un mecanismo automático de alivio para el deudor frente a saltos abruptos del índice, algo que se discute cada vez que la inflación pega un salto. Por el otro, la mayoría de los bancos no discrimina, en sus simuladores públicos, entre monotributistas de las distintas categorías, lo que vuelve más opaco el cálculo de cuánto se puede pedir realmente en función de la facturación real. Mientras esas piezas no encasten, comprar financiado con UVA seguirá siendo, para el monotributista, una decisión de fe más que de cálculo.